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宁波市江北区人民政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见(试行)
发布日期:2016-05-30信息来源:江北区人民政府浏览次数:字号:[ ]
北区政发〔2016〕27号

各街道办事处、慈城镇人民政府,区政府各部门、直属单位:
    为深入贯彻落实节约集约用地政策,切实促进我区经济转型升级,根据《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》(浙政发〔2014〕6号)、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)和《宁波市人民政府关于加快盘活存量建设用地的若干意见》(甬政发〔2016〕5号)等文件精神,结合我区实际,现就加快盘活存量建设用地提出如下意见:
    一、总体要求
    (一)指导思想。以科学发展观和十八届五中全会确立的“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为指导,全面贯彻落实新型城市化战略,以“城镇低效用地再开发”工作为主要平台,坚持“政府主导、规划先行,规范运作、合理推进,市场取向、利益平衡”的原则,结合“三改一拆”、“腾笼换鸟”、“空间换地”等工作部署,积极创新完善节约集约用地管理机制,因地制宜采取有效措施,努力转变土地利用方式,有效推进我区经济转型升级。
  (二)总体目标。增加存量建设用地的有效供给,有效抑制城市(城镇)发展规模外延和扩张,构建土地利用新格局;优化资产配置,弘扬“亩产论英雄、集约促转型”的理念,促进产业转型升级,带动投资增长,实现以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长;建立健全利益共享激励约束和推动“批而未供”、“供而未用”土地消化利用长效机制,促进市场配置土地资源要素主体多元化、流转多样化、监管规范化。
  二、鼓励城镇低效用地再开发,优化市场资源配置
  按照《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》(浙政发〔2014〕20号)规定,对符合土地利用总体规划划定的城镇扩展边界范围和城乡规划划定的城镇建设用地范围内的城镇低效用地,即不符合现行规划用途、利用粗放、布局散乱、设施落后、闲置废弃及不符合安全生产和环保要求的存量建设用地和在“三改一拆”中计划实施改造、已拆除建筑物的土地,结合我区实际,积极采用有效措施,通过协商收回、鼓励流转、协议置换、“退二优二”、“退二进三”、收购储备等方式全面实施再开发工作。
  (一)规范再开发工作要求。结合第二次土地调查成果,认真做好城镇低效用地利用潜力评价分析,及时更新完善城镇低效用地数据库。充分衔接土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划,调整完善城镇低效用地再开发专项规划。制订城镇低效用地再开发年度实施方案,编制再开发地块改造方案,稳妥有序推进城镇低效用地再开发。
  (二)鼓励低效用地升级改造。一是灵活确定供地方式。除列入政府主导再开发项目范围的地块或规划用于商品住宅等经营性房地产开发及城市基础设施和公共设施建设的地块外,其他纳入城镇低效用地数据库需要实施再开发的地块,原划拨决定书或土地出让合同有约定的,按照约定办理;没有约定的,经规划部门核定建设规划指标,并经规划、建设、国土资源等有关部门集体讨论同意,报同级人民政府批准后,允许以协议出让方式办理供地手续。二是允许部分建筑分割销售。改造为商服用地的,可按照商服建筑等相关管理规定进行分割销售,分割销售的建筑面积原则上不超过再开发面积的30%。三是鼓励市场主体参与再开发。市场主体收购纳入城镇低效用地数据库范围内的相邻多宗地块(包括有合法手续的空地)进行集中开发利用的,以对相邻宗地签订转让协议、落实补偿政策为依据,制订项目改造方案,经有关部门审核后,报区人民政府批准实施,具体审批程序和要求,由区发改局会同国土江北分局等部门牵头制定。进行联合再开发的,地块开发完成后可以按照再开发方案约定的比例将产权分割登记到联合体成员名下(或分割转让到股东名下)。对纳入城镇低效用地再开发数据库且由市场主体进行再开发的项目,除房地产开发项目以外,依照有关规定免缴城市市政基础设施配套费。
  (三)妥善处理历史遗留用地问题。一是加快完成用地报批手续。对用地行为发生在1987年1月1日至2009年12月31日之间,没有合法用地手续且已使用的建设用地,符合土地利用总体规划和城乡规划的,各街道(镇)要制定方案,明确需要完善用地手续的地块,抓紧落实补偿安置政策和违法用地的行政处罚及确认工作,及时完成用地报批。二是灵活确定供地方式。工业用途的历史遗留用地完善用地手续后可以协议方式供地,按现时点市场评估价补缴土地出让金。三是稳妥处理地上建筑物。地上建筑需要保留或临时使用的,根据企业提交的第三方安全评估报告,由建设行政主管部门对建筑进行建筑质量安全鉴定,取得公安消防、规划和环境保护行政主管部门的意见后,依法办理供地手续和产权登记。原使用者需回购没收的违法用地地上建(构)筑物的,回购价可按照回购时建(构)筑物现状的市场评估价执行,具体操作办法由区财政局牵头制订。
  三、积极盘活存量建设土地,提高土地利用效率
  (一)加快推进“批而未供”土地消化利用。一是加快推进前期开发。对建设用地批准时间超过两年以上还未完成供应的地块,属于征地拆迁等政策处理不到位的,由负责征地拆迁的街道(镇、工业区)负责处理并限期完成;属于项目原因或资金未落实等情况的,由项目实施主体及其上级主管部门提出消化利用方案并限期完成;属于原意向项目因城市规划调整原因无法落实,导致批而未供的,要按照城乡规划相关要求,及时调整用地性质。二是严格报批条件审查。建立农转用和征收预评估机制,由区发改、财政、规划和国土资源等部门联合审查地块报批条件,对前期工作不到位或征地补偿资金、村发展留用地变现款和耕地占补平衡资金未落实的项目,不得办理农转用和土地征收报批手续。三是分类实施开发利用。对拟供土地已明确规划条件的道路、绿化等城市基础设施和公用设施用地可先行供地,直接将《国有建设用地划拨决定书》核发给建设单位。对道路绿化带、安全间距等代征地以及不能利用的边角地,确实无法按宗地单独供地的,以区人民政府为主体办理相关用地手续。引导“批而未供”土地用于标准厂房建设和小微企业创业园(基地)建设。
  (二)加快推进“供而未用”土地处置利用。一是要依法处置闲置土地。按照《闲置土地处置办法》等有关规定,对超过土地出让合同(或划拨决定书)约定时间尚未开工或竣工的土地,遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则,分析闲置土地的成因,区别不同情况分类处理。二是要以用为先,合理盘活。对属于政府行为造成土地闲置的,可采取延长动工开发期限、依法解除合同、协议有偿收回、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、置换土地等方式盘活利用。对一年内政府因素能够消除的,并且土地使用权人愿意继续开发的,可重新约定开竣工时间;对两年内政府因素能够消除的,并且土地使用权人愿意继续开发的,可以采取安排临时使用。对因政府行为造成土地闲置,并且土地使用权人不愿意继续开发,可依法解除合同,协议有偿收回。对土地使用权人自身原因造成闲置,但未达到无偿收回国有建设用地使用权要求的闲置土地,可通过城镇低效用地再开发政策加以盘活。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设满一年的国有建设用地,无法按照原土地出让合同或划拨决定书约定开发的,与国有建设用地使用权人协商后,可采取整体或分割的方式协议有偿收回土地使用权。三是综合运用制约措施。对不按规定接受处置的闲置地块,国土资源部门不得受理该宗土地使用权转让、抵押登记等手续,查封登记时,须及时告知司法机关闲置地块处置意见。因企业自身原因造成土地闲置的,暂停该土地使用权人新土地项目竞买资格。对逾期不缴纳土地闲置费的用地单位和个人,财政、国土资源部门要联合新闻媒体公开曝光。对因政府原因造成土地闲置的,经界定确属各级政府及其有关部门履职不到位的,应依法追究有关单位及相关人员的责任。
  (三)进一步提高土地利用效率。一是严格产业项目准入门槛。工业集聚区内工业项目用地的投资强度原则上要比省定标准提高25%以上,容积率提高0.2个系数以上,努力提高单位建设用地利用效率。二是鼓励开发利用地下空间。在符合规划,满足工程管线、人防疏散、建筑保护、施工安全、消防安全、城市防洪、环境保护及配套设施等要求的前提下,鼓励合理开发利用地下空间。地下空间建设用地使用权用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途,以协议方式出让的,地下首层部分土地出让金可按所在地段基准地价对应用途楼面地价(仓储用途为地面地价)的20%收取,地下二层土地出让金按地下首层的40%收取,地下三层以下(含三层)可免收土地出让金;以招拍挂方式公开出让的,土地出让底价可参照确定。三是鼓励暂无法长期利用的土地临时建设。对于近期确实无法按城乡规划实施开发利用的建设用地,鼓励作为临时停车场、临时绿化、临时公共服务设施等功能进行临时建设。其中“三改一拆”拆后国有建设用地纳入土地储备进行临时利用的,应优先用于公用和市政基础设施、绿地建设,利用年期可控制在5年之内,到期后仍无法按城乡规划实施的,可予以续期。四是鼓励企业加快工业用地竣工投产。对本意见生效后新出让的面积20亩以上工业项目,如按土地出让合同约定如期竣工投产,达到土地出让合同和产业用地投资协议约定的投资强度及投产要求的,经所在街道(镇、工业区、电商创新园区管委会)和经信、财政、国土资源等部门审核后,给予企业每亩2000元奖励。五是鼓励利用存量建设用地发展服务业。国有出让工业用地经批准临时改变房屋用途用于商业服务业的(包括经营性的养老、医疗、健康、文化、教育、体育、信息、研发设计等),可保留其原土地登记用途,不作变更登记,经规划、国土资源等部门按照《关于印发〈宁波市临时改变房屋用途管理规定〉的通知》(甬规字〔2015〕70号》等规定批准后使用,并按规定缴纳土地收益金。通过出让方式取得的其他用途土地临时改变房屋用途,可参照办理,没有对应基准地价的,暂按工业用地基准地价标准执行。划拨用地经批准也可以临时改变房屋用途,土地收益金暂按商服用地基准楼面地价的2.5%收取。
  (四)鼓励用地企业内部挖潜。一是鼓励企业节地挖潜。在符合城乡规划用地性质、不改变土地用途且满足相关规范、规定的情况下,现有工业、仓储用地经批准实施拆建、改扩建、加层改造、利用地下空间等途径提高容积率或建设配套停车楼(库),不增收土地价款,放宽容积率、绿地率控制指标要求,依照有关规定免缴城市市政基础设施配套费。企业利用老厂房翻建多层厂房和利用厂内空间建造三层以上厂房,建成使用后3年内按规定纳税确有困难的,报经地税部门批准,可减免房产税。对在现有工业用地上新建或将原有厂房改造后容积率超过省工业项目建设用地控制指标40%以上且容积率达到1.5以上、生产性用房比例达到规定要求的,每新增1000平方米建筑面积生产性和生产性管理用房折算为节约土地一亩(面积以规划部门核定的竣工面积为依据,其中拆建项目新增建筑面积按改造后与改造前建筑面积之间的增加量核算;时间以本意见生效后取得建设部门竣工验收备案材料时间为依据),在企业亩均税高于全区规上工业亩均税收平均水平后(税收指在本区缴纳的增值税、营业税和所得税),经所在街道(镇、工业区)和经信、财政、发改、住建、国土资源等部门审核,给予企业每亩奖励20000元。二是鼓励企业加大“零土地”技改投资力度。对工业企业“零土地”技改项目,简化审批流程,对涉及经信、消防、环保、建设、规划、安全生产、气象等7个行政主管部门的审批事项,实行审批目录清单管理:对不涉及审批目录清单的“零土地”技改项目实行承诺验收制;对涉及审批目录清单的“零土地”技改项目,由相关的行政主管部门分别进行审批,其他部门不再进行审批,实行承诺验收制。三是允许企业用地有条件分割转让。在土地出让合同无约定,且符合规划、建设、国土资源、消防和环保等法律法规的前提下,允许工业、仓储和用于科研的科教用地分割转让给境内外的自然人、法人和其他组织。具体审批办法和程序由区发改局会同区经信局、国土江北分局等部门牵头制定。
  四、加强建设项目用地全程监管,加快土地开发利用
  (一)建立健全土地出让相关机制。一是严格落实集体决策机制。对拟推出地块的出让方式、出让起始价、土地利用条件等重大事项集体研究决定。二是加强项目招商准入审查。项目用地必须符合国家产业政策和供地政策,变招商引资为选商选资,切实从源头上把好招商关。三是继续全面实施合同履约保证金制度。对建设项目用地开工、竣工、投产等履约情况实施保证金制度并在土地出让合同中予以明确;收取的合同履约保证金,视履约情况分期返还;履约保证金收取和返还约定,由有关集体决策机构讨论确定。四是全面实行分阶段权证管理制度。新增产业用地出让必须严格按照国家产业政策,明确产业准入标准,在签订土地出让合同的同时,必须签订产业用地投资协议,作为土地出让合同的附件,对产业用地的投入、产出等要求进行明确规定;发改、规划、住建等相关职能部门要联动监管,落实共同监管责任;具体按照甬政发〔2011〕129号文件规定执行。
  (二)建立项目跟踪服务长效机制。一是建立项目跟踪服务机制。建立项目引进负责制,招商主体不仅要选商选资,更要落实专人跟踪管理项目落地、开发建设、投产和履约情况,对项目的落地开竣工及产出负责。二是建立项目信息共享机制。通过月报、季报等形式,实现合同签订、土地交付、开工建设、竣工验收等信息的共享。三是建立温馨提醒预警制度。国土资源部门负责及时发送提醒通知单督促企业按合同约定,按时支付土地出让金、履约保证金、完成开竣工等项目建设。四是建立项目开发定期分析促进会商制度。由分管项目建设的区政府领导牵头,区发改局、招商、规划、国土资源、住建等部门和属地街道(镇、工业区、电商创新园区管委会)参与,定期召开会议,及时协调处理项目推进和供后土地开发建设中存在的问题。
  (三)建立部门联动跟踪监管机制。一是建立土地供后监管通报制度。国土资源部门对已供应的房地产等经营性用地、工业用地及划拨土地的开竣工情况进行全面梳理,建立月报制度,定期通报工作进展及存在问题。二是建立健全部门共同责任机制。在项目开发建设过程中,发改、规划及住建等部门要共同把关,严格处置土地违规违约行为,在项目审查时对企业合同履约情况进行并联审查,发现有开竣工违约情况,各有关单位及时抄告。三是建立土地供后现场公示制度。国有建设用地批准文件、划拨决定书下发或有偿使用合同等签订后,土地受让人在项目建设期间,应当在宗地现场显著位置设立用地信息公示牌,将国有建设用地相关内容进行公示,方便社会监督。四是健全土地利用动态巡查制度。依托土地动态监管系统,通过信息公示、预警提醒、开竣工申报、现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置土地查处、建立诚信档案等手段,实现建设项目供后开发利用的全程监管。五是严格规范产业用地交易管理。杜绝产业用地二级市场随意转让,发改、经信、规划、住建等部门及属地街道(镇、工业区、电商创新园区管委会)要根据产业用地投资协议约定的内容,共同做好监管工作。
  (四)建立健全项目违约处置机制。一是依法依规处置违规违约行为。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人,要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外,要严格按规定加收违约金。在办理竣工复核验收、不动产抵押、转移和变更登记手续时,国土资源部门应一并审查该宗土地的批后使用情况和监管记录,如有违规违约违法使用土地行为的,应依法处置,再准予办理相关手续。二是建立建设项目走访约谈制度。由国土资源、发改、招商等部门和属地街道(镇、工业区、电商创新园区管委会),不定期对存在开竣工疑似违约的企业进行摸底调查,及时解决项目开发建设时出现的问题。三是完善建设项目开发建设管理。对于具体建设项目用地开发建设延期原因为政府行为造成的,均须经项目所在街道(工业区、电商创新园区管委会)审核后出具意见,延期原因已由区及以上政府或有关部门出具相关证明材料的,由项目用地单位提出申请,经区国土资源部门集体讨论研究后,报区人民政府审批;延期原因未经区及以上政府或有关部门出具相关证明材料的,由区集体讨论研究确定是否延期。
  (五)建立开发利用诚信管理制度。对招拍挂竞得土地后不及时签订成交确认书或土地出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工以及因企业原因造成土地闲置一年以上的,要依法依规处理,向社会公示,计入诚信档案,作为土地竞买人资格审查的依据。同时,加强信息共享,发改、财政、住建、规划、国土资源、环保、监察、金融办等有关部门要形成部门联动,各负其责,多方制约,加强对违法违约用地行为的综合防控。
  五、保障措施
  (一)加强组织领导。节约集约用地,是贯彻科学发展观的重要体现,是促进产业转型升级的重要抓手,全区各级各部门要充分认识这一工作的重要性、紧迫性,统一思想、落实责任。为进一步提高土地集约利用水平,促进经济转型升级,区政府成立工作领导小组,由区长担任组长,常务副区长和分管国土资源副区长担任副组长,发改、经信、财政、地税、住建、环保、规划、国土资源、各街道(镇、工业区、电商创新园区管委会)等单位主要领导为成员,狠抓工作落实。
  (二)强化考核力度。各职能部门应根据本意见,制定出台各审批事项具体工作程序,落实承办科室,明确专人负责,简化办事程序,提高工作效率。完善考核奖惩机制,坚持“以亩产论英雄”,把节约集约用地考核纳入街道(镇、工业区、电商创新园区管委会)经济社会发展综合评价体系,作为政府、领导干部政绩综合考核评价的重要内容,对工作中成绩突出的单位和个人予以表彰奖励。落实资金保障,每年安排资金专项用于土地内部挖潜、企业用地退出、空闲土地盘活以及项目按期竣工投产等节约集约用地措施的奖励,奖励资金纳入财政预算,具体兑现流程和办法由区财政局牵头制订。
  (三)加强宣传引导。各级政府及有关部门要加强土地管理法律、法规、政策的宣传力度,不断提高全社会特别是各级领导干部的节约集约用地意识。要认真总结推广、表彰奖励节约集约用地的先进典型,认真剖析并依法惩处闲置浪费土地的典型案例,营造节约集约用地的良好社会氛围。确保节约集约用地政策高效有序开展,为促进全区经济转型升级提供有力的土地资源保障。
  本意见自2016年6月26日起施行,本意见中涉及城镇低效用地再开发有关政策中省、市文件规定有效期至2017年12月31日的,从其规定。原有我区出台的有关政策继续执行,与本意见不一致的,以本意见为准。上级政策有调整的,按上级有关政策执行。

 

宁波市江北区人民政府
2016年5月26日

文件原文:

关于加快盘活存量建设用地的若干意见(试行)

咨询电话:国土江北分局土地利用科 0574-87388180
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